周五上午八点四十分，金茂集团经营性资产包竞标会开始签到，管理人办公室外的电子屏列着四家竞购机构名称。
南枝资本。
恒丰产业投资。
江城启岳置业。
华辰商业管理。
竞标标的是三项资产打包处置，金茂科技园、滨江写字楼和省城商业项目，初步评估总价八亿元，竞购保证金五千万元，成交后十个工作日内支付首期对价。
沈南枝在签到表上签名，身上是签竞购意向书时穿过的白衬衫和黑色西装，乔安以南枝资本法定代表人身份核验授权文件，季常带着君诚的资产并购团队坐在后排。
严经理走到三人面前。
“沈总，昨晚发出的最终权利负担清单收到了吗？”
“收到了。”
“科技园一栋研发楼的租金质押解除，滨江写字楼两层空置，省城项目主力店租约剩余三年，这些情况都计入今天的竞价基础。”
“管理人确认的未披露债务隔离条款呢？”
季常把最终版收购协议翻到附件七。
“已纳入，受让方只承接资产包清单中列明的租赁、物业和运营义务，不承接金茂集团其他担保、关联债务及专项审计涉及的争议责任。”
“刑事调查涉及的仓单和建材库存呢？”
“不在本次资产包里。”
季常在附件页做了最后一个标记。
“我们没有其他问题。”
严经理看了一眼时间。
“九点准时开始，今天采取综合评审，价格占60%，资金确定性占20%，运营方案占20%，最高报价不当然中标。”
沈南枝点头。
“规则清楚。”
恒丰产业投资的人在九点前两分钟进场，领队姓邵，身后跟着两名财务顾问和一名省城律师，资金证明里那笔九亿元授信由宋氏丰泽财务出具。
双方在过道相遇，邵总先伸出手。
“沈总，听说南枝刚在远恒拿了董事席位，今天又来拿金茂资产，动作够快。”
沈南枝和他握了一下。
“公开竞购，各凭方案。”
“恒丰准备了九亿元，沈总的八亿元上限可能不够。”
“钱多可以多出价。”
邵总笑了笑。
“做投资，机会来了就不能太保守。”
“估值不会因为机会两个字改变。”
会议秘书通知入场，两边各自落座，没有继续交谈。
九点整，严经理宣布竞标开始。
第一轮为方案陈述，每家机构十五分钟，顺序通过现场抽签确定，南枝资本排在第三位，恒丰产业投资排在第一位。
恒丰的方案集中在资产处置效率。
金茂科技园收购后重新评估租金，六个月内优化低效租户，滨江写字楼引入省城商业资源，省城项目交由专业运营公司统一管理，承诺成交后五个工作日内付清全部对价。
邵总把资金证明放到屏幕上。
“恒丰现金和确定性授信合计九亿元，付款不附融资审批条件，能够最大限度缩短重整程序。”
严经理问：“现有科技园租户怎么处理？”
“有效租约依法履行，到期后按市场价格重新签订，坪效偏低的研发团队会调整位置。”
“有多少租户可能受影响？”
“初步测算约30%。”
“中试车间呢？”
“可以改造为标准办公和展示空间，提高出租收益。”
严经理把30%和中试车间改造记进评审表，没有评价。
启岳置业第二个陈述，方案重点是滨江写字楼，科技园和省城项目准备在交割后引入合作方，首轮报价意向区间为七点六亿至八点一亿元。
轮到南枝资本，乔安先提交资金结构。
自有资金四点三亿元。
两家银行并购贷款意向合计四亿元。
五千万元保证金已到账。
贷款审批条件以资产抵押和租约核验为基础，不依赖南枝资本出售其他核心资产。
沈南枝站到屏幕前，第一页没有放报价，放了金茂科技园现有租户名单。
“科技园现有六十七家企业，其中四十一家为科技研发企业，十六家进入产品验证或中试阶段，去年园区平均出租率88.6%，租金和物业收入合计四千八百万元。”
第二页是南枝创新中心、远行智能、明达建材和恒策物流的业务图。
“南枝资本收购后，保留全部有效租约，不因产权变更强制清退，两年内不主动上调合同约定外租金，中试车间继续保留，并向园区企业开放采购预测、路径优化和材料测试场景。”
严经理问：“两年不涨租会影响资产收益，你们怎么补？”
“空置率下降、物业效率提升和产业服务收入。”
“有测算吗？”
乔安把三年运营模型调出来。
第一年投入三千万元完成设备检修、消防升级和公共实验空间改造，出租率目标从88.6%提升至92%，第二年引入十五家上下游企业，产业服务收入预计覆盖租金稳定承诺形成的差额。
“滨江写字楼呢？”
“其中四层作为南枝资本新总部和项目管理中心，两层空置区域进行轻量改造，其余租约保持，减少换租损失。”
“省城商业项目？”
“维持主力店三年租约和现有运营团队，不为追求短期售价提前解约，交割后六个月完成能耗、物业和租户结构优化。”
严经理翻到员工安排。
“金茂科技园现有物业和运营人员一百一十七人。”
“通过岗位核验的团队全部承接，工龄和既有合法权益按交易方案衔接，不利用资产转让集中裁员。”
“付款周期？”
“保证金转首付款，正式协议生效后五个工作日内支付50%，剩余款项在抵押解除、产权变更和租赁押金账户核验完成后分两期支付，最长不超过二十个工作日。”
恒丰的律师抬头看了一眼。
南枝资本付款速度慢于恒丰，运营条件却覆盖了租户、员工、产权和持续经营四个方面。
临时管理人处置的目标也不只是拿到最高价格。
金茂在重整程序，科技园保持运营，租户不集中撤离，资产价值才能稳住，债权人也能避免在交割期承担新的损失。
第四家华辰商业管理报价意愿偏低，运营方案集中在两处商业地产，对科技园没有独立安排。
十点十五分，第一轮密封报价开始。
四家机构将价格分到三个标的，再填写总价和付款条件。
恒丰产业投资报价如下。
金茂科技园四点六亿元。
滨江写字楼二点三亿元。
省城商业项目一点八亿元。
合计八点七亿元。
启岳置业合计八点零五亿元。
华辰商业管理合计七点八亿元。
南枝资本报价如下。
金茂科技园四点三五亿元。
滨江写字楼二点二亿元。
省城商业项目一点七五亿元。
合计八点三亿元。
会议秘书宣读价格，邵总靠回椅背，看向沈南枝。
“差四千万，沈总不准备加？”
“还有第二轮。”
“第二轮恒丰也会加。”
“那是恒丰的决定。”
严经理请四家机构离场，管理人、评估机构和债权人代表进行第一轮综合评分。
等候室里，乔安把实时资金表放到沈南枝面前。
“我们的封顶价八亿元调整到八点三亿，超过最初上限三千万。”
“科技园租金质押解除一栋楼，滨江写字楼债务隔离也比初步清单干净，价值修正三千万有依据。”
“第二轮还能加多少？”
“科技园最多加一千万，总价不超过八点四亿。”
“恒丰可能上九亿。”
“让他上。”
乔安看着她。
“真的不跟？”
“九亿买下去，科技园后续还要投入三千万，两处商业地产也要改造，资金成本和运营成本加起来会超过资产能承受的回报。”
“金茂当年吞了沈氏的资产，今天我们来竞购金茂，市场会盯着结果。”
“所以更不能为一口气多付几千万。”
沈南枝把价格上限写进第二轮授权。
“我的报价基于资产价值，不基于仇恨，超过价值，我不要。”
季常从外面进来，把管理人刚发出的第二轮规则放到桌上。
“第一轮综合评分出来了，恒丰价格第一，付款确定性第一，运营方案第三，南枝价格第二，付款确定性第二，运营方案第一，总分只差1.8分。”
“第二轮改什么？”
“允许优化报价和非价格条件，最终结果由管理人结合债权人代表意见确定。”
乔安翻开运营方案。
“我们还能补租户稳定保证金。”
“可以，从收购对价里划出两千万元作为两年运营承诺保障，发生无正当理由集中清退或违反租金承诺，按协议承担责任。”
“这会锁住现金。”
“承诺本来就该有成本。”